Revisão de Financiamentos Imobiliários

A aquisição de lotes residenciais, casas prontas e áreas comerciais em condomínios fechados e loteamentos com financiamento feito diretamente junto à empresa vendedora, sem intermediação bancária, tornou-se uma prática comum no mercado imobiliário goiano. Contudo, muitos compradores têm enfrentado um crescimento desproporcional no valor das mensalidades e do saldo devedor ao longo do contrato.

Por não integrarem o Sistema Financeiro Nacional (SFN), as incorporadoras, loteadoras e Sociedades de Propósito Específico (SPEs) estão submetidas a limites legais estritos, regidos pelo Código de Defesa do Consumidor e pela Lei da Usura.

Com base em acórdãos da Segunda Instância e decisões transitadas em julgado no Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO) e no Superior Tribunal de Justiça (STJ), analisamos a seguir os principais pontos de atenção nesses contratos.

1. Tabela Price, capitalização de juros e evolução do saldo devedor.

A utilização da Tabela Price em contratos celebrados com empresas imobiliárias frequentemente resulta na cobrança de juros compostos mensais (anatocismo). Em diversos casos analisados pela Justiça goiana, a aplicação da Price resultou em amortização negativa, situação em que o pagamento mensal não cobre os juros gerados no período, fazendo com que o saldo devedor continue crescendo.

Diante dessa ilegalidade, a jurisprudência do TJGO determina:

·   A anulação da Tabela Price e a vedação ao anatocismo mensal;

·   A readequação do contrato pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) com juros simples e de periodicidade anualmente ajustada;

·   O recálculo do saldo devedor, garantindo a restituição ou o abatimento dos valores pagos indevidamente.

Quando constatada a cobrança incompatível com a legislação aplicável, o consumidor poderá buscar judicialmente a revisão dos critérios utilizados e o recálculo do débito.

A eventual substituição da metodologia de amortização, inclusive pela adoção do Sistema de Amortização Constante (SAC), dependerá da análise do contrato e da solução juridicamente adequada ao caso concreto, não sendo possível afirmar que determinado sistema de amortização seja obrigatório para todos os contratos.

2. Abusividade da Cobrança de IPTU/ITU Antes da Posse Fática

Outro ponto recorrente nos contratos imobiliários é a inclusão de cláusulas que impõem ao comprador a responsabilidade pelo pagamento de todos os impostos, taxas e contribuições (especialmente o IPTU e o ITU) a partir da data de assinatura da proposta de compra ou do contrato.

Entretanto, a jurisprudência pacífica do TJGO e do STJ possui entendimento no sentido de que a responsabilidade do promitente comprador por despesas relacionadas à posse do imóvel, como IPTU/ITU e determinadas taxas, está vinculada à efetiva imissão na posse, sendo insuficiente, em determinadas situações, a mera previsão contratual ou a simples disponibilização do bem.

Assim, cláusulas que atribuam ao comprador o pagamento desses encargos antes da efetiva imissão na posse podem ser objeto de análise e eventual revisão judicial, especialmente quando houver cobrança durante período em que o adquirente ainda não detinha a posse efetiva do imóvel.

3. Depósito Judicial e Proteção Contra a Mora Durante o Processo

Durante o trâmite da ação revisional, a prioridade é resguardar o patrimônio e o nome do comprador. Em sede de tutela provisória (liminar), os magistrados costumam deferir a consignação/depósito judicial do valor das parcelas estabelecidas no contrato.

Essa medida garante de imediato:

·   O afastamento da mora durante a discussão das cláusulas contratuais;

·   A vedação ou exclusão do nome do comprador nos órgãos de proteção ao crédito (SPC e Serasa);

·   A proteção contra atos de execução fiduciária ou leilão extrajudicial do imóvel enquanto pendente o processo.

A apuração definitiva do saldo credor do consumidor e a substituição das metodologias financeiras serão consolidadas na fase de instrução probatória, mediante a realização de perícia contábil judicial.

Como Funciona a Análise do Seu Contrato

Para verificar se o seu instrumento contratual possui cláusulas em desacordo com a jurisprudência do TJGO, a atuação é estruturada de forma transparente:

1. Análise Jurídica Preliminar: Exame do contrato e dos extratos de pagamento para verificar a existência das cláusulas de anatocismo e cobrança indevida de IPTU/ITU pré-posse.

2. Perícia Contábil Especializada: Constatada a viabilidade, é elaborado o laudo contábil pericial para demonstrar a evolução das parcelas e instruir a petição judicial.

Se você possui um contrato de lote, casa ou área comercial financiado diretamente com a empresa vendedora, entre em contato para realizar a verificação das suas planilhas.

Seu financiamento merece uma análise individualizada

Seu saldo devedor aumentou ou reduziu pouco, mesmo com o pagamento regular das parcelas?

O valor das prestações aumentou significativamente?

Você continua pagando e percebe que a dívida não diminui como esperado?

A empresa está cobrando IPTU, ITU ou outras despesas relativas ao imóvel antes de você ter recebido a posse?

Essas situações não significam, por si só, que exista uma cobrança ilegal. Entretanto, são sinais de que o contrato pode merecer uma análise jurídica e financeira mais detalhada.

A Freitas Guimarães Advocacia atua na análise de contratos imobiliários, com integração entre conhecimento jurídico e análise da evolução financeira da contratação.